【新盤推介】黃竹坑站港島南岸第2期 揚海 討論區 佣金回贈、購買流程、申請按揭小貼士

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嘉里(00683)及信置(00083)與港鐵(00066)合作發展的香港仔黃竹坑站上蓋發展項目,黃竹坑站港島南岸第2期 – 揚海 (La Marina)提供600伙,主打2-3房,相信呎價可以打破第一期紀錄。定價將參考同區鐵路上蓋住宅。

項目由兩座物業組成,總共提供600單位,間隔由一房至四房不等,實用面積則介乎320至1,801方呎,主打兩、三房戶,分別佔271與198伙。

揚海 (LA MARINA) 戶型分布

揚海 (LA MARINA) 簡介

物業地址:香港黃竹坑香葉道11號

發展商:嘉里建設(0683),信置(0083),港鐵(0066)

預計關鍵日期:2023年8月31日

單位面積及間隔:320‘-1901’ (1房至4房+特色戶)

物業總數:600伙

物業座數:2座

校網:校網18(小學)南區(中學)國際學校林立

網頁
https://lamarina.com.hk/tc/

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一手新盤佣金回贈注意事項小貼士

每次新盤開售時,發展商會向成功介紹客戶購買物業的地產代理發放佣金。部份地產代理為促成生意,會向準業主提供回贈 (回佣) 以作促銷,令買家付出的樓價減少,吸引買家盡快入飛。佣金原本是發展商俾促成交易的地產代理的一份人工,但為何會變成買家慳錢的策略呢?發展商給予代理的佣金,主要以樓價百分比(%)來計算,例如樓價的2.5%。

一般而言,佣金主要受幾項因素影響:

1. 物業售價 (售價愈高,佣金愈高; 售價愈低,佣金愈低)
2. 出售時間 (新盤抽籤時期,佣金較低;現樓或貨尾時間, 佣金較高)
3. 市場反應 (市場反應低,入票抽籤量少,佣金較高;市場反應高,入票抽籤量高,佣金較低)
4. 出售難度 (發展商認為出售困難,佣金較高;發展商認為出售容易,佣金較低)

不同的代理會向不同的買家,提供不同的佣金回贈。少至幾百元超級市場現金券,多至數十萬港元現金回贈。

一般而言,佣金回贈主要受幾因素影響:

1. 買家有沒有主動向地產代理爭取更多回贈
2. 地產代理和代理公司架構 (需要向總公司和高層分拆佣金,佣金回贈較低;無需向總公司和高層分拆佣金,佣金回贈較高)

地產代理以書面方式向準買家確認回贈的詳情。正所謂口講無憑,以書面方式確認回贈的金額總比口頭方式好。不過,很多報章都曾經報導過,即使買家與代理簽好「回贈確認書」(回佣紙)後,仍然會就回贈問題發生爭執。就算有書面證明,地產代理仍然經常反口改變優惠,簽好的「回贈確認書」是無效的。

以下是無效的例子:

  • 「回贈確認書」未得公司批准,不成立。
  • 負責的地產代理已經離開此公司,公司沒有記錄,不能認證「回贈確認書」的真偽,不成立。
  • 未有填上足夠資料,例如:單位編號、日期、職員名稱或見證人等,不成立。
  • 公司總部/會計部不批准這個回贈比率,「回贈確認書」是非法簽定,不成立。
  • 回贈確認書有時間限制,在非指明時間內簽署確認書,無效。
  • 聲稱發展商因某些原因減去佣金,客人的回贈因而需要大幅調節。
  • 其他合理和不合理的藉口。

買家可尋找誠實和可信的地產代理轉介,在登記抽一手新盤前,要與地產代理確認回贈優惠。向地產代理索取回贈確認書(回佣紙)的正本並由分行經理或以上職級的人士簽署。清楚核對回贈確認書的資料,確保無誤。切忌因為怕尷尬而沒有查詢回贈詳情及索取回贈確認書,盡量保障自己的回贈。

購買一手新盤的流程

  1. 買家對新盤有興趣
  2. 買家找地產代理或聯絡相熟代理
  3. 與代理參觀示範單位,和在地盤周邊實地考察
  4. 了解價單和計算自己的負擔能力,選定想買的單位類型
  5. 透過代理協助下入票 (意向登記),需要遞交本票
  6. 到售樓現場按抽籤次序揀樓
  7. 成功購入心儀單位
  8. 即場簽訂臨時合約,訂金通常為5%
  9. 如果不採用發展商律師,需要自行聘請律師
  10. 通常在兩星期內簽訂正式合約,繳付大訂金和印花稅和其它雜費
  11. 到按揭轉介公司申請銀行按揭或發展商按揭/二按
  12. 付清尾數(如選擇了即供的買家)和上會
  13. 到達預計關鍵日期 (Estimated Material Date),有機會延遲
  14. 發展商收到入伙紙 (Occupation Permit , 俗稱OP) 和滿意紙 (Certificate of Compliance) 後,通常在一個月內以書面通知買家
  15. 買家到律師樓簽契、支付文件、泥頭費、管理金按金等有關費用,領取收樓紙,如選擇了建期的需要在此刻付清尾數
  16. 買家和發展商預約,通常在14日內拿收樓紙到地盤收樓
  17. 自行找驗樓師驗樓,向發展商提出有問題的地方
  18. 訂造家具,申請寬頻、電話等
  19. 代發展商完成執漏,買家正式入住

申請按揭之重要流程 (適用於一手新樓即供計劃)

  1. 簽署臨時買賣合約
  2. 盡快向約應向兩間銀行申請按揭貸款,簡單一點想一次過申請可以找按揭中介幫手
  3. 遞交以下文件:臨時買賣合約、借款人和擔保人(如有)之身份證副本、工作證明、最近三個月的收入證明 (如糧單、銀行月結單或存摺等,非固定收入人士需要遞交更詳盡記錄)、最近年度的稅單或報稅表
  4. 銀行審批按揭,需要時間通常為一個星期到一個月 (如需申請按揭保險可能會更長時間)
  5. 比較並選擇條款最適合的銀行,並前往銀行簽貸款條件信作實
  6. 銀行會向你的律師樓致函,通知律師準備按揭契
  7. 在交易日前,買家和擔保人 (如有) 到律師樓簽署按揭契據及銀行要求的其他文件
  8. 律師行知會銀行,銀行會將貸款交予律師行安排送交賣方,交易便告完成
  9. 銀行會發放按揭的現金回贈
  10. 銀行寄上還款過程表,通知客戶每月供款之本金、利息及結餘等詳細資料
  11. 中介會發放按揭的現金回贈

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