【買樓準備】新手全攻略 買樓定租樓好?買樓五大誤解│施政報告2019後置業開支、首期、按揭、壓力測試、印花稅、律師費須知

Share on facebook
Facebook
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on telegram
Telegram

結婚,對新人來說除了要籌備婚禮大Project之外,亦要想好婚後居所。不少新人都會離開自己的家,與伴侶組織新家庭。買樓上車是新人的目標,但是香港樓價不斷升值,要買樓都不容易,每月供款更令大家百上加斤,放棄買樓,轉移到租樓市場。最近,新的按揭政策出爐,或者重燃大家買樓的希望。「結婚、置業、生子」似乎是組織家庭必經的三部曲,然而買樓是否必需?財政上來說,如未有能力買樓,租樓又如何?LOVEWEDPIN摯愛婚享 小編會在本文比較 「買樓定租樓好」? 講解買樓一些誤解以及解答新手的常見問題,如買樓開支、按揭、壓力測試、印花稅、律師費注意事項等。

買樓定租樓好?

兩種方式都有哪些好處,有什麼風險呢? 在開支預算方面,又有甚麼需要注意?

租樓的好處:

1. 一般無需負責保養開支、管理費、地租、差餉

大廈定期都會維修或檢查的,業主都要負責相關費用,例如強制的大廈維修,就可能需要業主付出十萬元的大廈維修費。作為租客,無需理會這些必要的保養維修開支。另外,一般業主都會負責管理費、地租、差餉費用,租客只需繳交租金便能有租住單位的權利,不會有太多額外的開支。

2. 慳裝修開支

業主買了一間二手樓打算出租,最頭痛就是裝修項目,基本需要三十萬或更多的裝修費用,才可以出租給客人。但是,租客無需負責裝修開支,只需要購買簡單的傢具及電器,付出租金便可入住,方便快捷。

3. 無需付買樓開支,如首期、從價印花稅、律師費

買樓要首期,租樓不用首期,這個不用多說。但是要留意,買樓亦要繳付從價印花稅,以600萬單位為例,首次置業人士就要付18萬的印花稅開支(AVD),相等於一年的租金。以月租 HK$15,000 租用單位計算,十二個月租金為 HK$180,000。另外,買樓人士亦要付律師費處理樓契、按揭契等文件開支。對租樓人士來說,財政能力要求相對較低,一般只須向業主預繳兩個月租金為按金及一個月租金作上期,手頭上會有一筆鬆動的資金,較有安全感。

4. 租樓開支比供款開支便宜

以九龍灣德福花園一單位為例,市值830萬,如買家借80%上會(新按揭政策下適用),以年利率2.5%,供款30年計算,每月總供款額為 HK$26,885。但如果只租用單位,每月租金為 HK$16,500。每月開支少約1萬元。

5. 租期具彈性

租約一般都是「一年死、一年生」的,在死約期間,不可隨意終止租約,但過了死約之後,租客只需要提早一個月通知,即可終止租約,故有較大的彈性,可以按本身的財政狀況 、工作地點、移民而搬遷居所。而業主如在3年內賣走單位,則要付額外印花稅(SSD)。

6. 無需擔心負資產

香港97年經歷一次金融風暴,不少業主成為負資產,甚至被銀行Call Loan,而要被逼賣樓/成為銀主盤,損失慘重。相對於租客來說,因沒有按揭在身,沒有槓桿,只要有一份穩定收入,準時繳付租金,就沒有太多風險要承擔。

租樓的壞處:

租樓有好處,當然也有不足之處:

1. 租金水平上升

雖然樓價每年上升,但租金相對地都是每年錄得升幅,以最新2019年10月的數據,平均每呎租金為 HK$37。「死約」過後,業主可能加租,租客每年都有機會繳交更多的租金開支。

2. 業主可提早收樓,不獲續租

過了死約之後,業主亦可提早一個月通知收樓。對於租客來說,真的大大的打撃,要在短時間內找別的住所都不容易,加上要付搬遷費用,這些情況都不能是自己的預期之內。

3. 擺設裝修,欠缺彈性

欠缺個人化的需要,家裡每一個位置都不是自己擁有的,心想掛上一些小飾物都可能不可,想在牆上鑽洞等的小工程都可能要得到業主允許。

4. 幫人供樓,不能累積資產

小編認為租樓最大的壞處就是租金全都是支出,付了的開支都是不能收回。而買樓的每月供款,有一部分是本金,是供回到自己的銀行裡。樓市上升的話,租客是沒有任何得益的。

買樓的好處:

1. 家庭資產

由於物業是業主自己全權擁有,是自己的資產。長遠來說,可將物業留給自己的家人或是下一代。

2. 供樓利息支出低於租金支出

現時香港處於低息期,每月供樓利息支出仍大幅低於租金。以荃灣海之戀一單位為例,市值900萬,如買家借80%上會(新按揭政策下適用),以年利率2.5%,供款30年計算,每月總供款額為 HK$21,864,其中首年的每月利息只約為HK$11,500,相比起租用一個單位的支出約為HK$17,500。每月利息支出少約6,000元。另外,如果有需要一筆應急錢,亦可向銀行申請加按物業,從而取出部分資金,以解燃眉之急。

3. 具有投資價值

買樓除了可作居住之外,亦可累積財富資產,有投資價值。當樓價平穩向上時,業主便可享有資產升值,又或可透過物業價值上升而獲得更充裕的首期,從而更換面積較大或較理想的單位。而且,如果買樓作為投資的話,可以將單位作出租用途,賺取租金收入。

4. 裝修改動較靈活

由於物業由自己擁有,可按家庭需要,改動單位的間隔或是裝修,迎合自己的需要,或者加入個人化的裝飾都沒有任何限制。

5. 參加「安老按揭」計劃

安老按揭是一項貸款安排,讓借款人可以利用在香港的住宅物業(一個或以上)作為抵押品,向貸款機構提取安老按揭貸款。借款人仍然是物業的業主,並可繼續安居在原有物業直至百年歸老,轉換成年金入息。

6. 按揭30年是最好的理財工具

股神巴菲特曾經講過,30年期的按揭是最好的理財工具之一,一來這是對貨幣長遠來說會貶值的有效對沖,二是即使樓價不升,利息支出在低息環境下也不會很多。在利息不變 / 長期處於低息的環境下,首年的還款額和第三十年的還款額都是相約的,假如你相信金錢將來是愈來愈貶值,那就是供款會是愈來愈輕鬆。

而且,銀行對按揭的審批非常審慎,可承造按揭的申請人都具有實力。故此,能夠以月薪得到銀行過百倍月薪的貸款額都是十分難得的。小編相信,除了按揭以外,很難有其他方法取得如此大額的借貸金額。

買樓的壞處/風險:

1. 銀行有機會不批按揭

剛才有提過,銀行對申請人的按揭審批程序十分嚴格,假如買家在買樓前未有計算清楚,以為有首期便可買樓,又或以為銀行必會批出按揭借額,那就大錯特錯。小則需補更多的首期,重則需撻訂,損失辛苦儲來的首期。

2. 負責每月還款

通常來說,按揭都是長期的,還款期長達25年 / 30年。假如業主失去了工作,就有機會無力準時還款,並為家庭財政帶來長期壓力。由於市場利息是受經濟環境影響的,如英國加息,香港的息口也有可能跟隨,最優惠利率以及按揭利息也會因此而改變,所以借款人有可能因為利率上升,而要多付利息。

3. 首期、買家印花稅(AVD)費用不少

買家要置業,入市的費用絕對不少。以600萬的上車盤單位為例,在新的按揭措施下,需要至少60萬的首期,加上3%的首置買家印花稅,即18萬。另亦需要支付律師費、代理佣金(二手物業)、裝修及傢俬費用等,至於都需要100萬才有能力入市。對不少人來說,買樓就是要動用畢生積蓄並長期為了歸還債務而作戰。

4. 成為負資產風險

物業價格會受經濟大環境影響的。假如經濟轉差,令失業率上升,以及股市大幅度下跌,相信樓價都不能幸免,會向下調整的。按揭貸款將可能超過資產本身價值,就算轉賣物業,亦無法還清貸款,成為「負資產」。根據97金融風暴及03沙士經驗,如果樓價大幅下跌,小業主是得不到政府直接幫助。

5. 要負責維修保養、管理費、地租、差餉等開支

買樓後,除了每月供款之外,買家還需支付每月管理費及差餉、地租等開支;若屬於樓齡較高的物業,日後或需支付大廈維修等突如其來的額外維修費用。

每個人的置業需要,以及風險承受能力都不同,故很難一概而論置業定租樓好。來到2019年第四季, 政府於最新一份施政報告中宣布,放寬首置人士按揭成數(見新聞)。市場上,有些人會重新考慮置業,在本文中,小編亦會講解一下市場上部分人仍對置業的5大誤解。

買樓五大誤解

1. 等跌市時才買樓

其實物業不是一個炒賣工具,新手很難去捕捉樓價的最低點。入市時,應預計有20%的跌幅,是一個基本要承受的風險。好多人都是事後孔明,經常聽到一句:「早知早點入市」。但如再有一次跌市出現,是否代表你能有信心、有能力去入市呢?再者,大跌市代表甚麼呢?代表業主因財政問題要賤價割愛,原因可能是失去工作。但業主為何不向銀行再借款,以解燃眉之急呢?最大原因可能是銀行同時收緊貸款條件,令業主不得不賣出物業還債。當銀行閂水喉,就連估價及按揭審批都變得極嚴謹,有更大機會會批不足,故此,買家需要預留更多現金,以防止萬一銀行批不足按揭的情況下,要付更多的首期。如果一心以為銀行批足按揭,這可能需要撻訂,被沒收訂金。所以,有能力置業的買家,應按自己的需要去買,不要盲目估底。

2. 要等筍盤價

要等到筍盤才買樓,並不是容易的,是要一個準備充足,勤力睇樓的人才能做到的。當有單位減價減到去筍盤價,其實有很多人都不知道曾經有該「筍盤」存在過,但已經被成交了。因為不像股市市場一樣,有一個公開的平台,能即時告訴你心儀的單位已經到價了。「筍盤」過不到夜的,當真的有筍盤存在,經紀通常都會立即聯絡相熟客人,先看看他們是否有興趣,之後才會慢慢流向街客。故此,現金準備充足,勤力睇樓 ,與經紀混熟,才有機會早一步得知消息。

3. 信錯地產經紀、銀行經紀

作為新一代買家當然不會完全不了解按揭政策就亂去買樓。但是,仍有部分買家過份信任地產經紀,地產經紀一句話:「你份料咁靚,銀行一定借足比你啦!」,就出事了。即使,有些人會到銀行,找銀行職員幫忙去計按揭,但是同樣地,都不是能100%保證你能獲得按揭借款。按揭審批有一個非常嚴謹的程序,由按揭部批核,到銀行發出Offer Letter才為較有效的憑證。即使有 Offer Letter批出,銀行仍能有權拒絕批出貸款,如經濟環境有重大改變, 或借款人的財務狀況被發現有改變。故此,買家應在置業前充分了解按揭會否獲批,如未有相關知識,可以到我們的買家Whatsapp群組詢問(按此登記)。

相關報道:【經紀誤導撻定】80後買新樓輸36萬 「辛苦儲錢俾人整走咗」

4. 按揭應盡早還,年期愈長,利息愈貴

不少長輩都有一個概念,年期應選擇較短的,不要供30年時間,因為利息會因年期而增多。但上面亦提過,供足30年,是對貨幣長遠來說會貶值的有效對沖。假如你相信金錢將來是愈來愈貶值,那就是供款會是愈來愈輕鬆。作一個簡單的例子,10年前到樓下的茶餐廳食一個午餐只需25元,但10年後的今天,到樓下的茶餐廳食一個午餐至少都要50元了。相對於按揭上,今天供15,000元,看似很吃力,但20年後的15,000,可能只夠你去一轉東南亞旅行了。再者,如手持有更多的現金,亦可放在Mortgage Link的戶口中,每月收取跟樓按相同的利息,變相減輕利息的支出。

5. 租樓支出比買樓供款平

有人說,租樓支出比買樓供款平。但事實上供樓的每月供款,有一部分是本金,是供回到自己的銀行裡。當年期愈長,還本金的金額就會愈多,故此,供樓其實是幫自己儲錢的。而租樓,每一個月都是支出,是收不到本金的。加上,當樓價上升時,買家同時享受到樓價升值帶來的益處,而租金就可能因為租金上升而要付更多租金。

施政報告2019後的置業開支、首期、按揭、壓力測試、印花稅、律師費注意事項

2019年施政報告宣佈,放寛住宅物業的按揭成數。首次置業人士申請最高九成按揭貸款的樓價上限,將由400萬元提升至800萬元,而可申請最高八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元。

下表是不同樓價物業於放寬按揭前後的首期及按揭供款變化

假設按揭年期為30年以及利率2.5%計算(2019年11月更新)

樓價 舊計劃 新計劃
按揭成數上限 首期 每月供款 按揭成數上限 首期 每月供款
4,000,000 90% 400,000 14,843 90% 400,000 14,843
5,000,000 80% 1,000,000 16,145 90% 500,000 18,670
6,000,000 80% 1,200,000 19,374 90% 600,000 22,404
7,000,000 60% 2,800,000 16,595 90% 700,000 26,138
8,000,000 60% 3,200,000 18,966 90% 800,000 29,872
10,000,000 50% 5,000,000 19,756 80% 2,000,000 32,391
12,000,000 50% 6,000,000 24,217 50% 6,000,000 24,217

雖然2019年施政報告同時指出, 是次措施毋須壓力測試,只須符合供款與入息比率50%便能過關,不過最終獲審批與否依然取決於銀行。但要,要留意的是,申請者仍然要符合「每月供款不超過入息50%」的限制。

最近,滙豐亦根據新措施發出內部指引,包括彈性處理高成數按保申請時,若申請人進行假設利率上升3厘的壓力測試時,未能符合供款與入息比率不得超過60%的原有要求,仍要符合以下四大條件:

  1. 壓力測試下的供款與入息比率上限為65%,並因應個案作審批。
  2. 客戶申請時並無持有任何住宅物業
  3. 所有申請人均要為固定受薪人士,
  4. 根據金管局容許銀行承做的按揭成數下(即不計算按揭保險部分,一般為六成按揭),申請人仍需符合壓力測試下的供款與入息原有要求。

在新按揭政策下,若申請超過80%的按揭貸款,申請人必需為(i) 固定受薪和人主要收入來自香港的人士、(ii) 沒有其他物業, (iii) 只適用於已落成的住宅物業。其中,已落成的住宅物業只指「樓盤於發出入伙紙及滿意紙後,買家申請按揭時所簽的是現樓按揭契,便合乎已落成物業的定義」。故此,如一手物業的即供計劃(如樓花),則不能受惠於新政策。 若選用「建築期付款」的方式,是很有機會收惠於新政策。

一表看齊2019施政報告後的首次置業開支、首期、印花稅、律師費、每月供款、壓力測試後的入息要求

樓價 按揭成數上限 首期 印花稅 地產代理佣金 (1%) 律師費 總置業開支 每月供款 入息要求 (用60%計算)
4,000,000 90% 400,000 90,000 40,000 10,000 540,000 14,843              38,781
5,000,000 90% 500,000 150,000 50,000 10,000 710,000 18,670              48,779
6,000,000 90% 600,000 180,000 60,000 10,000 850,000 19,374              58,535
7,000,000 90% 700,000 262,500 70,000 10,000 1,042,500 26,138              68,291
8,000,000 90% 800,000 300,000 80,000 10,000 1,190,000 29,872              78,047
9,000,000 80% 1,800,000 337,500 90,000 10,000 2,237,500 29,152              69,819
10,000,000 80% 2,000,000 375,000 100,000 10,000 2,485,000 32,391              77,577
11,000,000 50% 5,500,000 412,500 110,000 10,000 6,032,500 22,199              53,166
12,000,000 50% 6,000,000 450,000 120,000 10,000 6,580,000 24,217              58,000

假設按揭年期為30年以及年利率為2.5%作計算(2019年11月更新)。上表假設律師費為10,000元,地產代理佣金為樓價之1%。由於銀行對取消壓力測試的要求是非常不願意的,故此在上表中特意保留每月供款額必須低於其每月入息之六成水平之要求。

WhatsApp 討論群組

由於收到太多買家查詢新按揭措施,故此,在此特意成立一個準買家討論群組,讓一班準買家可以互相交流。 只需要Click 下面嘅 Link 作簡單登記,LOVEWEDPIN 小編 就會加你入Group。純買家群組,有咩一齊傾啦!

按此登記

相關文章

Whatsapp Group

B2B 新娘子 結婚準備 會員婚享專區 (只限 新娘子 )

專為新娘子而設的 WhatsApp 群組,如果你係準新人,可以一齊入Group傾!

今日飾金價

景福珠寶

$20,260
另加2%佣金
更新日期:2020-10-23
更新時間:22:00

周生生

$20,670
不設佣金
更新日期:2020-10-23
更新時間:19:00

新娘子 Bride

最新 Hair Style 分享

睇啱就Cap 低張相啦!

商戶名單

想搵結婚資訊?全港最新一站式新婚、婚禮資訊平台。專為準新人而設,為新人提供一站式求婚、結婚資訊及服務,包括求婚創意、Pre-Wedding、婚宴場地、中西式結婚禮儀、婚禮習俗、新婚化妝、婚紗晚裝、婚禮攝錄、婚禮喜帖、回禮小禮物等資訊及商戶介紹,讓新人輕鬆籌備婚禮。

影Preweddping 唔知擺咩 Pose 好?

過千張 pre-weddping pose 參考,有啱就Cap低啦!