【新婚上車】買村屋前要注意什麼?購買村屋前的十大注意事項及按揭方法

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新婚上車,唔少新人都會考慮村屋,對於新婚夫婦來說,村屋有一定吸引力,主要3大優點:(1)面積較大,(2)喜歡郊外寧靜環境,(3)便宜樓價。村屋分佈的位置多位於新界鄉村,以元朗、西貢、大埔、沙田、東涌和梅窩地區數量最多。但是,村屋亦不是適合所有人的,如果每天都要9點準時上班,村屋的確有點交通不便。如果怕上樓梯,又怕蚊蟲,亦有可能不會喜歡村屋。按揭方面,買村屋有很多學問,銀行亦不易承造村屋按揭。

購買村屋要注意的地方很多,因為村屋是沒有入伙紙的,村屋的其中一樣特點,是容許新界村民,以其特定的規格建屋,只要是依從這些規格,例如不准高於某高度,不准佔用政府地方,要有處理排泄物的方法等便可以入住。一般來說,有些村屋是三層高每層七百呎的,但並不是全部都是這樣。此外,假如村屋是原居民建成的,即所謂丁屋;這些丁屋在補地價之前是不可以買賣的。但也有很多丁屋發展商,違規的買賣丁屋樓花,即未建成的丁屋,也必然是未補地價的丁屋,這些買賣,風險很大。另外,對於村屋來說,政府是不保證有路可到達屋前的,特別是車路。有些車路是要經過私人的土地,以往村屋使用車路的糾紛時有發生,買家必須留意。

購買村屋前的十大注意事項:

1. 建議買村屋現樓

買二手村屋可以避免政府不批滿意紙的風險,現時新式村屋漸趨「屋苑化」,屋苑管理、花園、停車場、遊樂場配套齊全。

2. 釐清業權有保障

簽訂臨約前,宜查明業權資料,確認業主身份、滿意紙、轉讓契等,避免日後轉讓有阻滯,如果是丁屋,必須查清業主有否補地價。

3. 了解有否額外收費

不少村屋都有不成文規則,有些人士會向業主定期收取一些費用。否則,在家門外,總有一些麻煩事發生。所以,準買家在購入單位時,應了解會否有額外收費。

4. 按揭估價知清楚

銀行一般對承造村屋按揭比較審慎,買家於簽署臨約前,宜向銀行查詢估價及按揭資料,以防估價不足,多預首期,免失預算。

5. 入巿前清拆僭建

入巿前檢查物業有沒有僭建物,避免影響按揭申請,好像天台玻璃屋、圍封露台等,單位要清拆並還原方可作買賣,簽約前宜釐清清拆費用由哪一方負責。

6. 花園天台宜入契

如果村屋連花園或天台出售,建議查明有關業權,例如有沒有入契、是否受政府租約條例所限制等。

7. 查明路權免糾紛

村屋業權未必包括附近通道的路權,若然出入車路涉及私家路,道路使用者有機會要付「買路錢」,駕車人士要查明鄉村道路使用權及解決方法,以免發生路權糾紛。

8. 注意通訊穩定性

普遍村屋遠離巿區,對外通訊接收有機會受影響,睇樓時宜檢查清楚電視接收訊號、手機上網通話、家居寬頻服務等有否出現問題。

村屋按揭方法

每間銀行對村屋的按揭審批都不同,但一般來說,銀行對於具備以下條件的村屋會較易批:

  • 標準 700 尺(如不足700尺不是每間銀行都會做)
  • 車到門口
  • 屋苑形式,有管理,有公契
  • 30年以下

村屋一般審批的時間比較長,因村屋的契很複雜,而且涉及很多路權或斜坡等問題。銀行承造按揭會十分謹慎,銀行會派專員驗樓,因此申請村屋按揭一定要早做,預留時間可能發生意外。而且村屋按揭最好找附近的分行辦理,因他們已做慣那區的村屋,對於處理樓契等會處理得快一點。基於村屋的種種問題,很多銀行都不做村屋的按揭。如新人決定購買村屋,應盡量向銀行先進行預先批核按揭,以及找律師查察有關單位的業權及與銀行達成借貸的協議,而不建議簽署臨約後才申請按揭。順帶一提,村屋最高只能借8成半。

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