【2019白居二懶人包】抽中白居二?申請二手居屋按揭需知及按揭小貼士

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在香港,很多情侶還未籌備結婚時,已經考慮將來婚後的居住問題。雖然近年有多個新樓盤落成,但在首期不足的情況下,可負擔的單位面積亦相對較小。因此,有唔少年輕人都會轉投居屋市場,而每年的「白居二」申請更是上車的好機會。「白居二」全稱為白表居屋第二市場計劃,房委會於2017年11月通過白居二恆常化,供合資格人士申請,當獲得政府認可的白居二表格後,申請人可免補地價購買二手居屋,變相慳返百幾萬。但須注意,白居二資格有購買期限,目前為1年。

今年白居二配額,由去年2,500個增至3,000個,家庭及一人申請者的配額比例維持9︰1,即家庭申請者共有2,700個配額,而單身申請者則有300個配額。所有配額由電腦攪珠分配。白居二2019收獲13萬份申請,如果單身申請數目和去年一樣佔6成,假設所有申請均合資格計,今年家庭申請者只要是首5個號碼便能「穩中」;但單身申請必需屬第一個攪珠號碼,才有約四成機會中籤,競爭相當激烈。

2019年「白居二」計劃連同新居屋於5月一併接受申請,房委會已於今年8月15日進行攪珠儀式,11月開始揀樓,而「白居二」首10個號碼分別係98、06、60、29、57、33、65、63、28、90,估計12月會向中籤的幸運兒發出批准信。如果申請者於11月成功揀樓,則代表自動放棄「白居二」的配額;而如果11月未能成功揀樓,則仍有機會於12月獲得白居二資格,其後於1年內再購買二手免補價居屋。

購買程序

根據去年經驗,「白居二」於攪珠後,中籤者需在7個工作天內提供證明文件,進行詳細資格審查。成功申請人士會獲發2封批准信,一封適用於房委會的居屋第二市場,另一封則用於房協「住宅發售計劃」的第二市場。持信人可於批准信發出日期起計2星期內,向房委會/房協申領「購買資格證明書」(每張證書收費HK$770,有效期為1年),於居屋第二市場購買未補地價的單位。若中籤者在12個月內未有在居屋第二市場簽訂臨時買賣合約,「購買資格證明書」便會失效,並且不獲續期。

按揭年期

銀行對居屋按揭的申請較鬆手,一般來說,在政府的擔保期內,借款人都不須通過壓力測試和提供入息證明文件。白居二與白表按揭最大的差別,在於按揭批核年期。

一手居屋物業因有政府擔保,白表申請人一般可承造最高25年按揭。白居二人士購買的則為二手居屋,雖沒有正式規定白居二按揭的最高年期,但銀行一般會以金管局規定的最高30年為上限,扣除居屋物業的樓齡(由首次出售起計)以批核年期。如果該居屋樓齡為15年,那「白居二」買家最高只能獲批「30年減15年」,即15年按揭。

購買二手未補價居屋/公屋,按揭年期最長均為25年,銀行批出的最高按揭年期一般會用以下方法計算:
最高按揭還款年期 (*最長為25年)
= 房委會擔保期 – 樓齡
= 30年 – (現時年份 – 首次出售年份)

政府擔保年期

銀行實際批出的按揭成數和年期視乎樓齡,即視乎政府擔保期剩餘幾多年。白居二按揭批核指引下,當擔保期完結後,按揭餘額須低於樓價6成,才可批出9成按揭及25年還款期,否則便要在居屋按揭成數或年期上有所扣減。

樓齡較高的屋苑(如樓齡20年或以上),意味擔保期只餘下數年,如果想申請9成按揭,可能還款期只得十幾年,才能將按揭餘款在擔保期完結前降至6成水平,變相每月還款額非常高;相反,如果希望還款期長達25年,肯定不能借足9成按揭,變相要籌備更多首期。要留意的是,售價400萬元以下的單位最多借九成,400萬至450萬的單位最多借360萬,450萬至600萬的單位最多借八成。

銀行有個「對數表」,列明每個擔保年期和按揭成數的組合中,可以做到幾多按揭年期。因此,最高按揭成數和最長還款年期,借款人要取捨,不能兩者兼得。

此外,亦有銀行向買家提供另類方案,假設白居二單位的樓齡已達21年,銀行以30年減去樓齡,原本僅批出9年還款期,但銀行照讓買家選用以25年還款期計算的九成按揭,條件是9年期後的按揭成數須降回至六成。這種方案雖有風險,因樓價始終可升可跌,但客戶接受程度亦高,先不論過去9年樓價升幅達1.9倍,即使以樓價不變計算,供款9年後的餘額已接近六成按揭,買家可應付需補回的首期。

至於已過30年擔保期的二手未補地價居屋,最多只能造六成按揭,還款期最長25年,並須提交入息證明及通過壓力測試。

按揭批核

雖然居屋有房委會擔保承造高成數按揭,審批普遍較私樓寬鬆,但不等於按揭申請是100%批核。銀行在批核居屋的按揭申請時仍會評估風險,決定最終貸款額及貸款年期,甚至是否批核貸款。因此,居屋準買家的供款能力、財政狀況及信貸評分等亦屬重要的考慮因素。

至於業主的年紀則不會影響居屋的按揭批核,按揭成數和還款期主要取決於擔保期;但擔保期已過則以一般私樓的準則,以80歲減去業主年紀決定供款期。

不過,近年銀行對居屋按揭市場態度積極,不少銀行都會提供彈性計畫,批出較長年期的按揭貸款。有銀行會以樓齡20年為界線,若單位樓齡不逾20年,則可提供高成數及25年按揭還款期。另外,跟隨眾多公營房屋的按揭方式,白居二按揭亦主要以P按(最優惠利率)為主。

壓力測試

樓齡較高(如樓齡20年或以上)的二手未補價居屋,要視乎銀行做法,或須與私人樓宇的按揭審批睇齊,即須進行壓力測試;已過30年擔保期的二手未補價居屋,亦須做壓力測試。

要注意房協的資助出售房屋與房委會居屋的按揭安排不同,房協一般只會提供樓價30%的按揭擔保,連同金管局規定最高60%的按揭成數,不論綠表或白表最多只可按九成,兩者均須進行壓力測試。因此,白表人士特別要留意在既定的入息上限下,能否順利通過壓力測試。

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