【新盤推介】屯門新盤菁雋 首推128呎174萬起 附最新價單 及抽一手新盤佣金回贈注意事項小貼士

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一對戀人,由拍拖到結婚,除咗用盡心意計劃結婚之餘,亦要準備婚後居住問題。籌備一場結婚儀式,都要30萬-50萬,對新婚夫婦而言,可能只剩低好少Budget,想婚後買樓一齊住,但可能亦因為首期不足,被迫要租樓同住。在香港買樓,樓價一直屢創新高,400萬以下的樓盤幾乎絕種,新婚夫婦想上車十分困難。

最近,屯門有一個新盤「菁雋」(T Plus) 推出面積最細的是128呎單位,被稱為「龍床盤」,入場費不足180萬元,較去年底推出的首張價單面積相若單位平足「一球」。小型單位勝在銀碼夠細,較大機會承做高成數按揭,吸引不少首次置業的人士/新婚夫婦,預計新盤入飛數目會超額。菁雋剛推出2號價單共36伙,實用面積128方呎至227方呎,平均折實呎價14,861元,較去年11月首批73伙平均折實呎價16,937元,均價平12%。其中12伙屬實用面積128方呎的「龍床」戶型,分佈於7至20樓的31室,定價222.8萬至262.4萬元,呎價17,406元至20,500元。扣除最高22%折扣優惠後,折實價173.784萬至204.672萬元。

鄰近屯門輕鐵景峰站的菁雋有356伙,實用面積介乎128至794平方呎,間隔由開放式至3房,樓盤其中一大賣點是交通方便,既鄰近巴士站,又鄰近西鐵站和輕鐵站。住戶無論要往返區內還是區外,也同樣方便。

屯門新盤菁雋 (最新價單) 8/7/2019 (下載位置)

一手新盤佣金回贈注意事項小貼士

每次新盤開售時,發展商會向成功介紹客戶購買物業的地產代理發放佣金。部份地產代理為促成生意,會向準業主提供回贈 (回佣) 以作促銷,令買家付出的樓價減少,吸引買家盡快入飛。佣金原本是發展商俾促成交易的地產代理的一份人工,但為何會變成買家慳錢的策略呢?發展商給予代理的佣金,主要以樓價百分比(%)來計算,例如樓價的2%,2.5%,5%,8%或10%以上等。以經驗而言,地產代理一般向客戶提供物業售價1.5% – 4%的佣金回贈。

一般而言,佣金主要受幾項因素影響:

1. 物業售價 (售價愈高,佣金愈高; 售價愈低,佣金愈低)
2. 出售時間 (新盤抽籤時期,佣金較低;現樓或貨尾時間, 佣金較高)
3. 市場反應 (市場反應低,入票抽籤量少,佣金較高;市場反應高,入票抽籤量高,佣金較低)
4. 出售難度 (發展商認為出售困難,佣金較高;發展商認為出售容易,佣金較低)

不同的代理會向不同的買家,提供不同的佣金回贈。少至幾百元超級市場現金券,多至數十萬港元現金回贈。

一般而言,佣金回贈主要受幾因素影響:

1. 買家有沒有主動向地產代理爭取更多回贈
2. 買家的經驗 (極具經驗的炒家,佣金回贈較高;欠缺經驗的普通買家, 佣金回贈較低)
3. 地產代理和代理公司架構 (需要向總公司和高層分拆佣金,佣金回贈較低;無需向總公司和高層分拆佣金,佣金回贈較高)

地產代理以書面方式向準買家確認回贈的詳情。正所謂口講無憑,以書面方式確認回贈的金額總比口頭方式好。不過,很多報章都曾經報導過,即使買家與代理簽好「回贈確認書」(回佣紙)後,仍然會就回贈問題發生爭執。就算有書面證明,地產代理仍然經常反口改變優惠,簽好的「回贈確認書」是無效的。

以下是無效的例子:

  • 「回贈確認書」未得公司批准,不成立。
  • 簽名的地產代理職位低,未合資格與客人簽定「回贈確認書」,不成立。
  • 負責的地產代理已經離開此公司,公司沒有記錄,不能認證「回贈確認書」的真偽,不成立。
  • 未有填上足夠資料,例如:單位編號、日期、職員名稱或見證人等,不成立。
  • 在「回贈確認書」上簽名的職員沒有權力簽署這文件,不成立。
  • 公司總部/會計部不批准這個回贈比率,「回贈確認書」是非法簽定,不成立。
  • 回贈確認書有時間限制,在非指明時間內簽署確認書,無效。
  • 聲稱發展商因某些原因減去佣金,客人的回贈因而需要大幅調節。
  • 其他合理和不合理的藉口。

買家可尋找誠實和可信的地產代理轉介,在登記抽一手新盤前,要與地產代理確認回贈優惠。向地產代理索取回贈確認書(回佣紙)的正本並由分行經理或以上職級的人士簽署。清楚核對回贈確認書的資料,確保無誤。切忌因為怕尷尬而沒有查詢回贈詳情及索取回贈確認書,盡量保障自己的回贈。

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